Les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, sont devenues en quelques années le placement chouchou des Français. Pour autant, elles continuent de souffrir de quelques idées reçues. On tord le cou à certaines !

Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, sont devenues en quelques années le placement chouchou des Français. Il faut dire qu’elles permettent de se constituer un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires pour financer des projets futurs comme les études de ses enfants ou sa retraite. Elles offrent surtout un accès simple et sécurisé au dynamique marché immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels,  etc.). Pour autant, elles continuent de souffrir de quelques idées reçues.

1. Les SCPI sont fortement fiscalisées

Oui, comme tous les placements immobiliers, les parts de SCPI sont fortement fiscalisées, surtout depuis qu’elles sont soumises à l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière). Mais si vous disposez déjà d'un patrimoine important, vous pouvez acheter la nue-propriété de parts de SCPI et laisser temporairement l'usufruit à un autre investisseur. Vous ne paierez ni impôt foncier ni l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pendant cette période, puisque c'est l'usufruitier qui en est redevable ! Et vous retrouverez l'entière propriété des parts au terme de la durée prévue (15 ans en général), valorisées, si tout va bien.

2. Les SCPI facturent beaucoup de frais

C’est vrai que l’investissement en parts de SCPI génère de nombreux frais. Ils sont peu visibles car les performances des SCPI sont toujours données nettes de frais.

À l’entrée, comptez entre 5 et 12 % TTC du montant investi. Les frais de gestion, facturés annuellement ou chaque trimestre, coûte entre 8 et 14 % des revenus locatifs de la SCPI. Ajoutez des frais de cession, d’arbitrage ou de suivi de travaux.

Tous ces frais servent à payer le fonctionnement de la SCPI. Ils sont à comparer aux frais que vous auriez à payer dans le cadre d’une gestion d’un bien en direct (frais de notaire, impôts, assurance, frais d’agence, etc.). Ces derniers sont plus ou moins équivalents à ceux des SCPI.

3. L’Assurance vie permet d’optimiser la fiscalité des SCPI

Les parts de SCPI peuvent être logées dans un contrat d’Assurance vie. Elles constituent, au sein des contrats d'assurance vie multi supports une opportunité intéressante pour diversifier votre capital. Vous dopez ainsi les performances de votre contrat tout en bénéficiant de la fiscalité très avantageuse de l'assurance vie et en vous garantissant une liquidité rassurante.

Mais attention, le choix de SCPI dans ce cadre est plus limité, et les frais annuels sont plus lourds que pour un achat en direct.

4. L’achat de parts de SCPI nécessite de mobiliser son épargne

Si vous n'avez pas d'argent disponible, il suffit d'acheter des parts de SCPI à crédit, en bénéficiant des taux actuels (1,5 % en moyenne), qui sont particulièrement bas. Avec un double avantage : les revenus fonciers paieront une partie des remboursements de crédit et les intérêts d'emprunt seront déductibles de votre revenu imposable. À terme, vous aurez constitué, sans gros effort, un patrimoine immobilier. Au terme du crédit, les dividendes deviennent des revenus complémentaires pour l'épargnant. Et comme un crédit immobilier est généralement assorti d'une assurance décès invalidité, en cas d’accident de la vie, le prêt est automatiquement remboursé et vos proches sont donc protégés.

5. Les SCPI sont exclusivement investies en France

De nombreuses sociétés de gestions de SCPI vont chercher de nouvelles opportunités d’investissement en Europe pour continuer à investir et proposer des performances intéressantes à leurs clients. Ces marchés représentent donc de bons investissements immobiliers, doublés d’une bonne opération fiscale. Car investir dans une SCPI dont une partie est d’origine européenne permet de bénéficier d’une fiscalité des revenus fonciers particulièrement attractive par rapport à la France. Les conventions fiscales entre la France et les autres pays européens évitant les doubles impositions, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt tout en étant exempté de prélèvements sociaux, ce qui a pour avantage non négligeable de préserver le rendement de la SCPI. Un avantage fiscal particulièrement intéressant pour les contribuables français lourdement imposés qui ont ainsi l’opportunité de se créer un patrimoine diversifié et plus rentable que s’il n’investissait que sur des SCPI hexagonales.

6. Les parts de SCPI sont difficiles à revendre

Cela a longtemps été le cas. Mais désormais, la revente des parts de SCPI s’effectue soit par l'intermédiaire du marché secondaire ou par un accord de gré à gré pour les SCPI à capital fixe. Le marché secondaire permet quelquefois de faire de bonnes affaires en permettant d’acheter des parts à un prix inférieur à leur valeur. Si vous désirez investir des montants importants, vous risquez toutefois de vous y reprendre plusieurs fois, car le nombre de parts en vente est parfois réduit.

7. Il y a trop d’argent investi dans les SCPI

L’engouement pour les SCPI a drainé des sommes colossales vers la pierre papier. En 2017, les souscriptions se sont établies à plus de 6 milliards d’euros, soit une augmentation de 15,2 % par rapport à l’exercice précédent, atteignant un nouveau record annuel depuis la création de ce support d’investissement il y a plus de quarante ans. Pour autant, en juin 2018, l’Insee a publié la ventilation du patrimoine des Français. À fin 2016, 55 % du patrimoine brut des Français sont constitués d’immobilier. La détention immobilière des Français, en augmentation de 2 % par rapport à fin 2015, est de 6 757 milliards d’euros en valeur.

Comparativement, avec ses 50,3 milliards d’euros d’encours à fin 2017, le marché des SCPI représente moins de 0,5 % du patrimoine net global des ménages.

8. Les SCPI sont sensibles à la hausse des taux

La hausse des taux d’intérêt enclenchée par les banques centrales semble plutôt défavorable à première vue aux SCPI car elle s’accompagne d’une hausse de l’inflation plus rapide même, que celle des taux. La hausse des taux a plutôt un impact négatif sur les valorisations des parts, mais la hausse de l’inflation a un impact positif sur les loyers, et donc sur la valorisation des patrimoines des SCPI.

9. Les rendements des SCPI sont en baisse

En moyenne, en 2017, les SCPI ont délivré un rendement de 4,44 %, inférieur à celui de 2016 (4,64 %), mais largement supérieur à celui des fonds en euros de l’Assurance vie (environ 1,5 %). À cette performance, il faut ajouter la revalorisation des parts liées à l’appréciation du patrimoine immobilier que détiennent les SCPI. En 2017, elle a été de 1,78 %. Au total, le gain des porteurs de parts a donc été de 6,22 %. Ils devraient être stables en 2018.

10. Les SCPI peuvent s’effondrer en cas de retournement du marché immobilier

Les SCPI de rendement sont plutôt des produits solides, à l’abri des soubresauts du marché. Car elles achètent des immeubles, des commerces ou des entrepôts (plus rarement des logements) pour percevoir des loyers qu’elles redistribuent à leurs porteurs de parts sous la forme de dividendes. Même dans les périodes difficiles pour l’immobilier d’entreprise, la solidité des baux (de six ou neuf ans) conclus par une SCPI la protège des aléas du marché.