Si vous financez l’achat de votre prochaine maison ou appartement par un prêt immobilier, vous devrez souscrire une assurance emprunteur qui couvrira le remboursement de votre prêt en cas de décès ou d’invalidité. Pour réduire son coût, il faut faire jouer la concurrence. Voici les éléments à comparer avant de choisir.

Si vous financez l’achat de votre prochaine maison ou appartement par un prêt immobilier, vous devrez souscrire une assurance emprunteur qui couvrira le remboursement de votre prêt en cas de décès ou d’invalidité. D’ailleurs votre banque ne manquera pas de vous proposer sa propre assurance emprunteur. Mais vous pouvez faire jouer la concurrence en optant pour le contrat d’un assureur : c’est le principe de la délégation d’assurance. Pour ne pas vous tromper, voici les éléments à comparer avant de choisir.

Contrairement à une idée reçue, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, mais elle est en pratique toujours exigée par les organismes prêteurs en cas de crédit immobilier. De même, depuis l’évolution de la réglementation, vous n’êtes plus obligés de souscrire votre assurance de prêt auprès de la banque qui finance votre projet. Car les banques proposent généralement des assurances de prêt dites « assurance de groupe ». Cette assurance emprunteur est généralement à tarif fixe durant tout le prêt. Ses mensualités sont en effet proportionnelles au capital initial emprunté. Pour connaître son coût, il convient donc de multiplier le montant du capital initial par le taux d’assurance, puis par le nombre d’années d’emprunt.
Exemple : pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans avec une assurance emprunteur à 0,4 %, le coût total de cette dernière sera de 12 000 € (200 000 x 0,4 % x 15 = 12 000)
Le coût d’une assurance peut donc représenter entre 5 et 15 % du coût total d’un emprunt, ce qui est loin d'être négligeable. Pour autant, la plupart des emprunteurs négocient comme de beaux diables leur prêt mais pas l’assurance de ce prêt. « Il vaut mieux diviser par deux le coût de l’assurance que de gratter un peu sur le taux du prêt » explique un courtier en assurances.
Si vous êtes jeune et bien portant, vous pouvez souscrire votre assurance ­décès invalidité chez un assureur spécialisé, une option qui permet d’obtenir jusqu’à 50 % d’économies par rapport à l’offre classique d’un banquier. Pour les clients jeunes, les gains sur la durée du prêt peuvent atteindre 30 000 euros !
Mais attention, le contrat proposé par l’assureur délégataire doit présenter un niveau de garantie équivalent ou supérieur à celui proposé par l’organisme qui finance votre projet. En cas de refus, la banque doit justifier sa décision par écrit à l’emprunteur.

Assurance emprunteur : Quels risques couvrir ?

L’assurance doit couvrir le décès, bien sûr. Mais aussi la perte totale d’autonomie, définie comme l’incapacité définitive pour l’assuré d’exercer une profession quelconque, avec l’obligation d’avoir recours à une aide permanente pour accomplir les actes de la vie quotidienne.
En cas de problèmes physiques moins sérieux, des indemnités forfaitaires correspondant à des échéances de prêt peuvent vous être attribuées, mais seulement à partir d’un seuil d’incapacité ­déterminé dans le contrat. Attention à ce qu’il soit identique à celui fixé dans le contrat de votre banque.
La perte d’emploi est facultative, mais elle peut également figurer parmi les risques couverts. Mais attention, elle est à la fois très coûteuse, limitée dans le temps et soumise à des délais de carence et de franchise très longs. De plus, les motifs d’exclusion sont nombreux.
Les établissements spécialisés pratiquent des tarifs individualisés en fonction du projet immobilier de l’assurée, de son profil et des risques à couvrir.

Indemnitaire ou forfaitaire ?
Il existe deux grands types de contrat. La plupart des contrats de groupe (ceux proposés par votre banque) sont de type « indemnitaire ». Ce n’est pas le fait qui déclenche l’indemnisation mais ses conséquences. Je m’explique. En cas d’arrêt de travail par exemple, vous n’êtes indemnisé qu’à partir du moment où vous subissez ­ réellement – une baisse de revenus. Et si ce risque est garanti par une autre assurance de prévoyance (notamment celle que souscrivent la plupart des employeurs au nom de leurs salariés), vous ne percevrez aucune indemnité de votre assurance emprunteur.
En revanche, avec un contrat de type « forfaitaire », formule retenue par la majorité des assurances individuelles, le remboursement de la mensualité se déclenche automatiquement, de façon quasi immédiate. Sachez toutefois que le taux de couverture de la formule forfaitaire n’est pas toujours égal à 100 % de la mensualité de ­crédit due. Mais, même avec un taux de prise en charge de 75 ou 80 %, vous serez souvent sensiblement mieux indemnisé qu’avec un contrat indemnitaire.

Capital total ou restant dû ?
L’assurance décès peut être calculée chaque mois sur le capital restant dû après remboursement de la mensualité, ou bien sur l’intégralité du capital emprunté au départ. Ce qui donne un résultat très différent.
Pour calculer l’intérêt des deux formules, il ne faut pas s’intéresser au taux d’intérêt, ni au montant des prélèvements mensuels mais au coût total, en euros. Il faut donc demander à l’assureur deux simulations différentes.
Les assurances individuelles sont presque toutes tarifées en fonction du capital restant dû qui reste généralement plus compétitif.
Pour mesurer les deux offres, vous ne devez pas vous attacher au taux de l’assurance (il est moins élevé lorsque la base de calcul est le capital de départ), mais à son coût total, lequel est en moyenne moins important dans le cas d’un prélèvement effectué sur le capital restant dû.

Tenez compte de la période de franchise
Le nombre de jours de franchise, c’est-à-dire la période pendant laquelle vous n’êtes pas couvert à partir de la date de signature du contrat, peut aller du simple au triple (60, 90, 120 ou 180 jours), ce qui change tout. Comme pour une assurance auto, le délai de franchise est inversement proportionnel au tarif affiché : plus celui-ci est bas, plus le nombre de jours de franchise est important. Même chose pour la fraction de mensualité couverte, que l’assureur peut faire varier, selon les contrats, entre 50 et 100 %. Plus vous êtes couvert, plus c’est cher.
Emprunter à deux
La grande majorité des contrats d’emprunts immobiliers est souscrite par des couples. Dans ce cas, mieux vaut opter pour un contrat où chaque membre du couple est assuré au minimum à 50 %, soit une couverture de 100 % du montant emprunté. En cas de décès de l’un des deux membres, la part du sinistré serait ainsi prise en charge par l’assureur. Là encore, attention aux exclusions.

Question de définition

PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), IPT (invalidité permanente totale), IPP (invalidité permanente partielle) ou ITT (incapacité temporaire totale), que recouvrent exactement ces termes ? Un sujet d’autant plus important que chaque assureur a sa propre définition et ses propres critères. La solution est de se tourner vers son assureur pour vérifier que son contrat est bien identique à celui proposé par les banques.

En cas d’antécédents médicaux, ne cachez rien !
Avant de signer votre contrat de prêt, vous devez remplir un questionnaire médical. Surtout ne cachez rien, même les opérations bénignes, vous risqueriez de ne pas être couvert en cas de pépin. Si vous souffrez d’une pathologie lourde (tumeur, cancer…), sachez que les banques sont tenues de répondre à votre demande de prêt et de vous faire des propositions de crédit depuis la mise en place de la convention Aeras, en 2007.
Le choix d’une bonne assurance de prêt peut sembler un peu fastidieux, mais le jeu en vaut la chandelle. La mise en concurrence de votre banque avec d’autres organismes ou assureurs peut vous faire obtenir un rabais moyen, sur la durée du prêt, estimé entre 5 000 et 8 000 euros.