En ce mois de juillet, la barre symbolique des 2% sur 20 ans des taux d’emprunt immobilier est désormais franchie dans plusieurs banques et le phénomène ne semble pas prêt de s’arrêter. De quoi redonner des couleurs au viager.

En ce mois de juillet, la barre symbolique des 2% sur 20 ans des taux d’emprunt immobilier est désormais franchie dans plusieurs banques et le phénomène ne semble pas prêt de s’arrêter. De quoi redonner des couleurs au viager.

 

L’achat en viager permet en effet à l’investisseur de s’affranchir des crédits bancaires et d’accéder à des placements sur des biens immobiliers avec des réductions de prix de l’ordre de 50% en moyenne.

 

Un apport demandé de plus en plus élevé

 

L’augmentation des taux de crédit immobilier est constante depuis quelques mois maintenant, et s’accompagne malheureusement d’une hausse de l’apport personnel exigé par les banques. Celui-ci connaît en effet une augmentation spectaculaire de 78 % depuis un an. Le minimum requis est désormais proche de 25 % du montant total de la transaction. (Chiffres Finance Conseil) 
 

Un état de fait douloureux pour beaucoup de vendeurs qui voient le nombre d’acquéreurs potentiels disparaitre comme peau de chagrin, et pour beaucoup d’investisseurs, refroidis par le coût du crédit et les besoins en apport toujours plus importants.

 

À titre de comparaison, l’apport moyen dans les contrats négociés en viager par Senior Consulting Group se situe autour des 15 % de la valeur du bien. Des contrats qui conviennent aussi bien aux investisseurs qu’aux vendeurs, soucieux de vendre plus facilement et rapidement, et de s’assurer des rentes plus élevées.

 
Un coût du crédit relatif en constante augmentation

 

Malgré des années de taux bas et de surévaluation des prix des biens immobiliers, vendeurs et investisseurs sont touchés par la baisse du pouvoir d’achat et l’inflation galopante, a fortiori dans le contexte actuel de crise énergétique et de baisse de l’euro. La bulle immobilière se dégonfle et les prix, dans l’ancien surtout, baissent significativement. Les biens anciens représentent la grande majorité des ventes réalisées en viager.

 

En effet, corollaire et consolation pour les investisseurs, la hausse des taux fait mécaniquement baisser les prix de vente :
• Hausse de 1% du taux des crédits = baisse de 8% des prix de l’immobilier (Francefinance)
Toutefois, le coût relatif du crédit ne cesse d’augmenter. En novembre 2021, il était déjà évalué à 4,8 années de revenus.

 

En effet, le coût des opérations réalisées par les ménages depuis le début de l’année 2021 ne ralentit pas (+ 4,4 % sur les 11 premiers mois 2021), alors que les revenus des ménages sur ces mêmes opérations augmentent quatre fois moins vite (+ 1,1 % sur les 11 premiers mois 2021). (Crédit Logement / CSA). Dans l’ancien, la tendance est encore plus marquée puisqu’il faut désormais 5,5 années de revenus (en mai 2022) pour financer son crédit.

 

En conséquence, le pouvoir d’achat immobilier aurait chuté de l’équivalent d’une pièce, soit plus de 10 mètres carrés, dans plusieurs villes, selon le courtier MeilleurTaux.

Dans ce contexte incertain, le viager offre une alternative crédible, socio-responsable et financièrement plus rationnelle que la vente classique, pour accéder à la propriété sans avoir recours au crédit bancaire, en s’affranchissant de la fiscalité sur les revenus fonciers et en réduisant ses frais de notaire ainsi que sa base déclarative et taxable à l’IFI.