Pour convaincre, les investisseurs de rénover les habitats insalubres, le gouvernement vient de créer une nouvelle niche fiscale. Elle vient compléter le dispositif Malraux.

Baisser ses impôts en investissant dans un bien immobilier dans un quartier dégradé. L’idée n’est pas nouvelle.

C’est l’objet de la loi Malraux créée en… 1962. Elle a subi de nombreuses évolutions. Aujourd’hui, pour entrer dans le cadre du « Malraux », l’immeuble doit avoir un intérêt historique et/ou architectural et être situé dans un périmètre déterminé. Il doit se trouver soit dans un site patrimonial remarquable (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé (QAD), soit dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé. Et en fonction de sa localisation, le taux de taux de réduction d’impôt est différent, même si les exigences en matière de qualité de travaux sont les mêmes partout.

La réduction varie de 22% à 30% des investissements selon les types de quartiers. Lorsque l'opération est réalisée dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou dans un quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d'habitat dégradé, elle atteint le maximum : 30 %. Le montant des dépenses est plafonné à 400 000 euros. En revanche, la réduction d’impôt accordée au titre du dispositif «Malraux» n’est pas prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

21 % de réduction d’impôt pour 25 % de travaux

La nouvelle niche fiscale fraichement sortie de Bercy est une sorte de « Malraux » pour quartiers dégradés dans les petites villes de province. Un dispositif destiné, comme le Malraux pour les centres historiques, à relancer la rénovation des centres villes dégradés. Seront donc éligibles à ce dispositif qui n’a pas encore de nom, « les acquisitions de logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration, qui devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération dans les territoires connaissant une dégradation importante de l’habitat », précise le ministère de la Cohésion des territoires.

L’acquéreur devra également s’engager à louer le bien ainsi rénové « pour une durée comprise entre 6 et 12 ans ». Ces opérations ouvriront le droit à une réduction d’impôt pouvant représenter jusqu’à 21% du coût de l’opération.

Dans un premier temps, le dispositif sera ouvert aux 222 communes contenues dans les « Plan action cœur deville » ainsi qu’à celles ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Investir dans des centres villes dégradés

Les investisseurs sont donc invités à découvrir les charmes cachés de petites villes comme Douai, Lorient, Troyes, Colmar, Mont-de-Marsan… Leurs points communs ? Une population entre  30 000 et 70 000 habitants, mais surtout un centre-ville qui se meurt. Une demande locative proche de zéro et une perspective de plus-value très aléatoire… A réserver donc exclusivement aux amateurs de niches fiscales.

Car même Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement qui a donné son nom au dispositif antérieur, redoute une contre-productivité dans les communes à faible demande : "Vous allez conduire les propriétaires à investir alors qu’il n’y a pas de locataires derrière" , a-t-elle affirmé.

Elle sait de quoi elle parle !