Balcon, piscine, étage… Quelles caractéristiques privilégier pour valoriser son achat immobilier ?

Balcon, piscine, étage… Quelles caractéristiques privilégier pour valoriser son achat immobilier ?

Avec la crise sanitaire, nombreux sont les acheteurs qui rêvent d’un extérieur. Ainsi, la seule présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin suffit par exemple à tirer les prix vers le haut de près de +10% pour un appartement dans les 51 plus grandes villes de France. 

Mais la perspective de pouvoir profiter du soleil sans sortir de chez soi n’est pas le seul élément à jouer sur le prix au m2 d’un logement. Étage, époque de construction, nombre de salles de bains… Quelles sont les caractéristiques qui valorisent le plus un bien immobilier ? Ces éléments sont-ils les mêmes pour un appartement ou une maison ? Pour le découvrir, Meilleurs Agents, leader de l’estimation immobilière en ligne, a réalisé une étude de plus de
150 000 biens immobiliers vendus dans les principales communes de l’Hexagone
depuis deux ans.

Appartement ou maison : à caractéristiques identiques, impact différent sur les prix

Premier constat : les éléments qui apparaissent comme un véritable plus pour un appartement ne le sont pas forcément pour une maison. Par exemple, le prix d’un appartement ayant une situation centrale est plus élevé de +4,9% s’il est en cœur de ville. Cet écart est en revanche nettement moins marqué pour les maisons (seulement +1,9%). La raison ? Pour gagner de l’espace et un environnement plus vert, nombre de propriétaires ne voient pas comme un facteur pénalisant le fait de s’éloigner des services quand ils achètent une maison.

Par ailleurs, la rareté des caractéristiques selon la nature du bien peut également expliquer la différence d’effet sur le prix. Ainsi, alors que peu d’appartements proposent un balcon ou une terrasse, rares sont les maisons à ne pas être dotées d’un extérieur. Bilan : l’existence d’un extérieur n’augmente le prix d’une maison que de +4,5% en moyenne, mais de +9,6% celui d’un appartement dans les grandes villes de France.

Année de construction, balcon/terrasse et nombre de salles de bains sont à privilégier pour un appartement !

En termes d’impact sur le prix, c’est l’époque de construction du logement qui l’emporte. Ainsi, comparativement à un logement bâti entre 1946 et 1971, un même bien construit après 2004 se vend en moyenne 17,3% plus cher. Si les appartements les plus récents profitent des qualités de leur « jeunesse » (meilleure isolation thermique et phonique notamment) pour expliquer leurs tarifs plus élevés, les plus anciens jouent de leur charme pour faire grimper leur prix (+7,3% pour un immeuble construit entre 1800 et 1914 par rapport à une construction faite entre 1946 et 1971).

Dans le palmarès des caractéristiques les plus valorisantes pour un appartement vient ensuite la présence d’un balcon ou d’une terrasse (+9,6%) et, pour compléter ce podium, celle de salles de bains supplémentaires (2 ou plus) (+7,9%).

À noter que, contrairement aux idées reçues, l’existence d’un ascenseur ne crée pas de différence majeure sur le prix du bien avec un effet sur le prix au m2 de +3,5% uniquement. Quant à la taille de l’immeuble dans lequel se situe le logement, elle peut s’avérer particulièrement pénalisante. En effet, le prix d’un appartement recule de 10% dans une résidence de plus de six étages par rapport à une autre de trois étages, c’est ce que l’on appelle “l’effet tour”.

Les critères : année de construction, piscine et extérieur sont en tête pour les maisons !

Tout comme pour les appartements, la date de construction constitue la caractéristique de valorisation la plus importante pour les maisons. Et, là encore, des variations fortes se font sentir entre les périodes avec une prime cette fois-ci aux constructions les plus anciennes. Ainsi, la valeur d’une maison bâtie avant 1800 est en moyenne 15,2% plus élevée au m2 que celle d’une maison construite entre 1946 et 1971. Parmi les principales explications : leur rareté, leur cachet et leur charme historique. Pour autant, répondant aux dernières normes en matière environnementale et énergétique, les constructions les plus récentes n’ont pas grand-chose à leur envier.

Par rapport à leurs homologues érigées durant les Trente Glorieuses, les maisons sorties de terre après 2004 se vendent 13,4% plus cher. Le second élément ayant le plus d’effet positif sur le prix d’une maison est la présence d’une piscine. Les logements disposant de cette prestation s’échangent en effet 8% plus cher que ceux qui n’en ont pas dans les grandes villes de France.
Enfin, même s’il reste limité, l’existence d’un espace extérieur se fait également ressentir sur le prix de vente des maisons (+4,5%), et ce, bien plus que l’existence d’un parking (+3,6%) et surtout, de salles de bains supplémentaires (2 ou plus) (seulement +1,3%).

Des effets variables entre les villes : l’exemple des appartements

Les conséquences des caractéristiques sur le prix de vente d’un appartement diffèrent selon que le bien se situe à Paris, dans l’une des dix plus grandes métropoles françaises ou dans une ville un peu plus petite. Exemple, la présence de salles de bains supplémentaires (2 ou plus) dans un appartement fait grimper sa valeur de +12,2% dans une commune du Top 40, de +9,1% dans une agglomération du Top 10 et d’à peine +3,4% dans la capitale.

Le même phénomène se retrouve au niveau de l’impact d’un balcon ou d’une terrasse sur la valorisation d’un bien. C’est en effet dans les communes du Top 11 les plus ensoleillées et aux températures les plus élevées qu’un extérieur est le plus valorisé (+14,2% à Marseille, +11% à Nice et +9,4% à Montpellier contre +4,7% à Rennes). À Paris, l’effet « balcon/terrasse » se révèle moins fort avec seulement +7,7% d’impact sur les tarifs.

Mais ce résultat est à relativiser au regard des prix immobiliers dans la Ville Lumière, analyse Barbara Castillo-Ricco, responsable des études économiques de Meilleurs Agents : « À première vue, certains critères pourraient sembler avoir un faible impact sur le prix dans la capitale du fait d’être exprimés en pourcentage du prix au m2, qui est nettement supérieur à Paris. A titre d’exemple, un logement de 40m2 vendu 408 000€ à Paris s’échange 31 300€ de plus en moyenne avec un extérieur, versus seulement 18 700€ supplémentaires à Marseille (3 287€/m2) ».