La France compte 58 % de propriétaires occupants, l’un des plus faibles taux en Europe, avec de fortes disparités territoriales. Ce taux atteint 72 % en Vendée mais seulement 47 % en Ile-de-France et 33 % à Paris, ville ayant l’une des plus fortes proportions de locataires, avec Lille notamment…

Comment expliquer ces différences de taux de propriétaires à l’échelle du territoire français ? Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit immobilier, et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) se sont associés avec le cabinet CM Analytics pour tenter de comprendre les déterminants du taux de propriétaires, qui ne progresse plus malgré un contexte de taux historiquement bas… Mieux appréhender les réalités locales est essentiel pour parvenir à de meilleures politiques publiques en matière de logement.

La part des propriétaires a nettement progressé au cours des 50 dernières années. Elle n’était que de 43 % en 1968. Mais depuis 10 ans, elle stagne en France malgré la très forte baisse des taux de crédit et les politiques publiques. « Dans un contexte de fortes baisses des taux, divisés par 5 depuis 2008, et en tant que facilitateur de l’accès au crédit, il nous importe de savoir quels sont les freins à la propriété afin de mieux accompagner nos clients au quotidien » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

En outre, la moyenne nationale dissimule de forts écarts territoriaux : la Bretagne est la région qui compte le plus de propriétaires, avec un taux de 66 %. Suivent les Pays de la Loire (64 %) et la Bourgogne-Franche-Comté (64 %). Au pied du classement se trouvent la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (54 %) et l’Ile-de-France, avec seulement 47 % de propriétaires.

Plus l’échelon géographique s’affine, plus les écarts sont importants. Comme souvent, la moyenne du pays trahit les réalités d’une majorité de territoires.

Sur les 5 départements avec le moins de propriétaires, on compte Paris (33 %) et ses départements voisins : la Seine-Saint-Denis (40 %), les Hauts-de-Seine (43 %) et le Val-de-Marne (45 %). Les autres départements franciliens affichent des taux proches de la moyenne nationale.

Et si pour les 35 000 communes françaises, le taux médian est de 80 %, les différences sont très élevées : 95 % d’entre elles affichent un taux supérieur à la moyenne nationale.

« On peut expliquer ce décalage entre la moyenne et la médiane par le poids très important des métropoles. Dans les grandes villes où une fraction élevée de la population réside, le taux de propriétaires est faible ! Par exemple, les communes avec plus de 10 000 ménages, qui représentent seulement 1 % des communes mais 39 % des ménages français, ont un taux moyen de propriétaires de 41 %. A l’inverse, les communes les plus petites, accueillant moins de 1 000 ménages mais qui couvrent 87 % des communes et 24 % des ménages, affichent un taux moyen de 78 % » explique Christophe Marques, directeur de CM Analytics, cabinet d’étude économique.

Ainsi, moins la tension immobilière est forte, plus nombreux sont les propriétaires. En zone C, où il n’y a pas de tension, le taux est de 72 %. C’est 19 points de plus qu’en zone B (53 %) et 26 de plus qu’en zone A (46 %).

Les prix immobiliers ont évidemment un impact sur le taux de propriétaires, avec un seuil au-delà de 3000 €/m2 : au-delà de ce prix médian pour les appartements, il n’y a quasiment plus de départements français ayant un taux de propriétaires supérieurs à 60 %, alors que lorsque les prix sont inférieurs, les trois-quarts des départements affichent un taux de plus de 60 %. Mais les prix n’expliquent pas tout !

En analysant les 50 premières villes françaises on se rend compte que dans toutes ces villes, sans exception, moins de la moitié des ménages sont propriétaires leur résidence principale, alors que les prix y varient pourtant du simple au quintuple… Dans les plus grandes villes de France, nous n’observons donc aucune relation entre les prix immobiliers et la part des propriétaires. Ainsi, Paris affiche un taux comparable à ceux d’une vingtaine de grandes villes dont les prix sont deux à trois fois inférieurs aux siens (Bordeaux, Montpellier, Strasbourg…).

Outre la tension du marché, d’après les calculs de CM Analytics, les principaux déterminants du taux de propriétaires dans les grandes villes sont la proportion de maisons individuelles (+), l’âge de la population (+), l’importance des familles (+), le niveau de revenu (+) et le poids relatif de la population étudiante (–). Avec une telle diversité de facteurs, deux villes ayant des taux de propriétaires proches peuvent couvrir des sous-jacents assez différents. C’est le cas de Paris et Saint-Denis.