Les dispositifs fiscaux dédiés à l’investissement locatif, comme le Pinel, le Denormandie ou le Girardin, sont régulièrement épinglés pour leurs coûts sur les finances publiques et leur effet inflationniste sur les prix de ventes des immeubles neufs et par voie de conséquence sur les loyers.
Les dispositifs fiscaux dédiés à l’investissement locatif, comme le Pinel, le Denormandie ou le Girardin, sont régulièrement épinglés pour leurs coûts sur les finances publiques et leur effet inflationniste sur les prix de ventes des immeubles neufs et par voie de conséquence sur les loyers. Une étude de l’Anil vient tordre le cou à ses idées reçues.
Une récente étude de l’Anil décortique les facteurs qui entrent en compte dans l’évolution des loyers. Les données collectées en 2018 par les observatoires locaux des loyers concernant 25 agglomérations et met en exergue la contribution importante des dispositifs fiscaux au développement de l’offre locative.
Depuis 15 ans, les incitations fiscales à l’investissement locatif ont représenté une part importante du parc locatif privé construit. 700 000 à 800 000 logements ont bénéficié de ces mesures sur un total de 820 000 logements loués vides selon un recensement effectué en 2016. Cette offre récente qui représente à l’échelon national 16 % du parc locatif privé, est conséquente notamment dans les agglomérations du littoral atlantique comme Nantes ou encore Bordeaux.
Premier constat : les logements construits après 2005 n’ont pas fait flamber les loyer
Selon l’Anil, ces biens se louent dans la plupart des agglomérations observées à des loyers équivalents aux biens similaires construits précédemment. Il faut dire qu’un grand nombre de dispositifs de défiscalisation intègre des systèmes de plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Les investisseurs ayant bénéficié de dispositifs comme le Méhaignerie (1986-1997) ou le Périssol pouvaient fixer leurs loyers comme ils le voulaient, ces derniers n’étant pas plafonnés. Mais ces biens se sont trouvés en concurrence avec les logements récents construits dans le cadre de nouveaux dispositifs fiscaux initiés depuis 1999 comme le Besson ou le Scellier dont les loyers étaient désormais plafonnés. Les bailleurs des logements construits entre 1991 et 2005 auraient alors, selon l’Anil, baissé leurs loyers pour attirer les locataires. Les politiques fiscales en faveur de l’investissement locatif privé auraient ainsi modéré depuis 2005 les loyers des logements construits avant cette date. Du coup, dans les villes en zone tendue, celles ou l’offre est inférieure à la demande, l’écart de loyers entre les logements récemment construits et ceux sortis de terre pendant la période 1991-2005 est faible si on ne tient pas compte de la typologie des biens, de la surface et de leur localisation.
Les logements neufs restent les plus demandés
Mais la situation est radicalement différente dans les marchés où la demande locative est faible comme à Saint-Etienne, Brest ou encore La Roche-sur-Yon. Les loyers du parc récent y sont supérieurs de 7 et 10 % à ceux de la génération 1991-2005. Preuve selon l’Anil que dans ces secteurs caractérisés par une production de logements faible et des loyers bas, cet écart de prix traduit une qualité supérieure de ces nouveaux biens plus économes en énergie et plus confortables. Cependant, les dispositifs fiscaux ont bien eu des conséquences, mais sur la physionomie du marché immobilier.
La production de ces logements neufs a migré en périphérie délaissant le centre-ville, une évolution majeure observée depuis une quinzaine d’années dans l’ensemble des agglomérations. A Lille, la construction de biens situés en périphérie est ainsi passée de 41 % pour la période 1991-2005 à 69 % depuis 2005. Les raisons sont simples. Cette réorientation géographique de la production vers des zone ou le foncier est plus accessible et les prix de construction moins cher assure aux investisseurs une rentabilité supérieure à celle qu’ils obtiendraient en achetant au centre-ville.
Plus de logements moyens
Les deux et trois pièces ont pris une part plus importante dans l’offre au détriment des studios. Dans l’agglomération de Strasbourg, les studios ne représentent plus que 7 % de l’offre depuis 2005 contre 20 % durant la période 1991-2005. Une nouvelle répartition qui a été impulsée par les promoteurs. Ce segment de biens est en effet soumis à une très forte concurrence qui émane autant des résidences étudiantes positionnées sur le haut de gamme que des résidences services dédiées aux étudiants.
La colocation de grands appartements comme des trois pièces s’impose aussi comme un redoutable adversaire du studio offrant aux locataires une surface plus généreuse à partager et au bailleur un loyer plus élevé. Cet écart est d’ailleurs d’autant plus élevé que les loyers des petites surfaces sont plus strictement plafonnés par les systèmes de défiscalisation.
